Każdy z nas niemal codziennie zawiera umowy cywilnoprawne – często nawet nie zdając sobie z tego sprawy. Kiedy jednak w grę wchodzą większe kwoty, na przykład przy zakupie mieszkania, zamawianiu mebli na wymiar czy rezerwacji sali weselnej, zazwyczaj pojawia się wymóg wpłacenia części kwoty z góry.
W umowach najczęściej pojawiają się wtedy dwa pojęcia: zaliczka lub zadatek. W potocznym języku używamy ich zamiennie, traktując po prostu jako „opłatę początkową”. Tymczasem z perspektywy prawa cywilnego różnica między nimi jest kolosalna i w przypadku problemów z realizacją umowy zadecyduje o tym, czy odzyskasz swoje pieniądze.
Jakie są różnice i co bezpieczniej wpisać do umowy? Wyjaśniamy.
Czym jest zadatek i jak chroni interesy stron?
Zadatek to instytucja uregulowana wprost w Kodeksie cywilnym (art. 394). Jego głównym celem jest zabezpieczenie wykonania umowy. Działa on jak swoista gwarancja dla obu stron transakcji i ma dyscyplinować zarówno kupującego, jak i sprzedającego.
Jak działa zadatek w praktyce?
- Gdy umowa zostanie wykonana: Zadatek jest zaliczany na poczet ostatecznej ceny.
- Gdy Ty zrezygnujesz (lub umowa nie dojdzie do skutku z Twojej winy): Druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać wpłacony przez Ciebie zadatek.
- Gdy druga strona zrezygnuje (lub umowa nie dojdzie do skutku z jej winy): Masz prawo odstąpić od umowy i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Przykład: Wpłacasz 20 000 zł zadatku na zakup działki. Jeśli sprzedający w ostatniej chwili się rozmyśli, bo znalazł kupca oferującego więcej, musi zwrócić Ci 40 000 zł. Jeśli jednak to Ty nie dostaniesz kredytu i zrezygnujesz z zakupu, Twoje 20 000 zł przepada na rzecz sprzedającego.
Czym jest zaliczka i kiedy się ją stosuje?
Zaliczka nie posiada własnej, odrębnej definicji w Kodeksie cywilnym. Jest po prostu częściową zapłatą z góry za towar lub usługę, która ma zostać wykonana w przyszłości. Nie pełni jednak funkcji zabezpieczającej tak silnie jak zadatek.
Jak działa zaliczka w praktyce?
- Gdy umowa zostanie wykonana: Podobnie jak zadatek, zaliczka pomniejsza ostateczną kwotę do zapłaty.
- Gdy umowa nie dojdzie do skutku (niezależnie od tego, z czyjej winy): Zaliczka powinna zostać w całości zwrócona stronie, która ją wpłaciła.
Zaliczka nie dyscyplinuje więc stron do sfinalizowania transakcji. Jeśli wpłacisz zaliczkę stolarzowi, a on po miesiącu stwierdzi, że jednak nie wykona dla Ciebie kuchni, po prostu oddaje Ci wpłaconą kwotę. Nie ponosi z tego tytułu żadnych dodatkowych konsekwencji finansowych, a Ty zostajesz bez mebli i ze straconym czasem.
Zadatek czy zaliczka – co ostatecznie wybrać?
Wybór zależy od tego, na czym w danej sytuacji najbardziej Ci zależy.
- Wybierz zadatek, jeśli zależy Ci na pewności transakcji. To idealne rozwiązanie przy podpisywaniu umów przedwstępnych zakupu nieruchomości, rezerwowaniu rzadkich towarów czy usług, na których bardzo Ci zależy. Zadatek wiąże strony i sprawia, że wycofanie się z umowy jest po prostu nieopłacalne.
- Wybierz zaliczkę, jeśli sytuacja jest dynamiczna, a Ty nie masz stuprocentowej pewności, czy będziesz mógł sfinalizować transakcję (np. czekasz na potwierdzenie innych środków finansowych i istnieje ryzyko, że będziesz musiał zrezygnować). Zaliczka jest elastyczniejsza, ale pamiętaj – działa to w obie strony. Sprzedawca również może się bezkarnie wycofać.
Słowa mają znaczenie. Czytaj umowy przed podpisaniem
W prawie cywilnym jedno słowo potrafi całkowicie zmienić sens dokumentu. Często zdarza się, że w nagłówku umowy widnieje słowo „Zaliczka”, ale w treści paragrafu opisano mechanizm działania zadatku (lub odwrotnie). W takich sytuacjach w razie sporu sądowego sądy badają, jaki był rzeczywisty zamiar stron, co nierzadko wiąże się z długim i stresującym procesem dowodowym.
Zanim podpiszesz umowę o dużej wartości, upewnij się, że w pełni rozumiesz jej zapisy i wynikające z nich konsekwencje. Jeśli masz wątpliwości, warto skonsultować dokument ze specjalistą. Prawnik wychwyci nieścisłości i pomoże sformułować zapisy tak, aby Twoje pieniądze były bezpieczne.
Planujesz ważną transakcję lub podpisanie umowy przedwstępnej? Skontaktuj się z naszą kancelarią w Gdańsku – przeanalizujemy dokumenty i pomożemy zabezpieczyć Twoje interesy.